Объединение участников рынка жилья

Сегодня в России активные преобразования в сфере ЖКК являются необходимостью. Скорость внесения изменений в нормативные документы обоснована огромными размерами нашей страны и другими факторами присущими особенностям развития нашего государства. Например,реформа ЖКХ была инициирована еще в 1997 г. но необходимые преобразования, намеченные на запланированный период, не были реализованы. А уже к 2004 г. общество стало другим, появились собственнические цели, установленные законодательством правила оказались на распутье: по общемировым глобальным параметрам реформа опаздывала минимум лет на 10. Соответственно, правовое поле для реформы ЖКХ давно отстает от потребителя.

Рассмотрим рыночные механизмы реализации законных способов управления домами.

Обычно если дом не имеет хозяина, то все аварийные ситуации будут регулировать местные органы. Для государства или муниципальных образований такой способ управления обойдется дороже, чем остальные.

При управляющей компании дом имеет временное начальство. В результате со временем управляющий будет заниматься только извлечением прибыли, как правило, с безразличием отнесясь к проблеме поиска средств на капитальные ремонты, на косметические ремонты по истечении нескольких лет. Для местных чиновников такой способ управления будет выгодным лишь как возможность «грести» деньги, так как органы жилищного надзора и руководители управляющих жилищных организаций периодически будут меняться местами на взаимовыгодной основе. А в итоге, государству вновь придется решать отложенную неподъемную задачу — поиска хозяина дома и помощи ему огромными вливаниями в капитальный ремонт.

Такой способ управления многоквартирными домами (далее МКД) — это всего лишь перенос незначительных трудностей на управляющие компании — с тем чтобы через несколько лет вновь вникать в уже усугубившиеся проблемы. Но безвыходных ситуаций не бывает и в нашем случае, возможно, просто имеет смысл организовать передачу домов в управление порядочным компаниям не автоматически и с большим гарантийным обеспечением (как банковские гарантии вкладчикам), вот тогда, скорее всего, количество желающих получить дома в управление (деньги жителей) резко поубавится. Но самоцель не избавиться от некоторых участников рынка жилья, а наоборот объединить их для реализации глобальных целей в ЖКХ.

Участники рынка жилья.

Попробуем охарактеризовать отношение к реформам каждого из участников рынка ЖКХ и по возможности их взаимоотношения.

Государство, федеральный уровень. По инициативе лидеров страны преобразования начаты с изменения законодательной базы. Задача государства — задавать направление, но не быть нянькой и вечным подопечным. Поэтому на сегодняшнем этапе государство должно стать основным рычагом в корректировке заданного направления. Цель государства на сегодня — строго спросить и наложить запрет на рейдерское поведение на рынке, дать народу реальную возможность осознанно выбрать себе способ управления домами.

Государство, региональный уровень. В связи с поощрениями федерального центра деньгами на капитальный ремонт региональные власти стали охотнее участвовать в установлении новых порядков и бережнее относиться к зарождению народной самостоятельности. В Москве по итогам 2007 г. выделено на каждый дом для создания ТСЖ больше одной сотни тысяч рублей. Если учитывать, что в Москве поддержана тенденция создания квартальных ТСЖ из группы домов, то содействующие созданию ТСЖ фирмы получают по миллиону рублей за одно юридическое лицо, при этом с итогами голосования, как самого трудоемкого этапа работы, можно поспорить. Между тем активисты домов даже, скорее всего за половину таких денег сделали бы ТСЖ законным без изъянов, в три раза быстрее. Стоит задуматься…

Муниципальные образования. Ранее местные администрации были сами учредителями и собственниками МУПов, через которые проходили бюджетные деньги на обслуживание сетей и домов. И теперь органам местного самоуправления было приказано расстаться с таким опытом. Поскольку денег на реформу взять неоткуда, а деньги на ЖКХ являются статьями местных бюджетов первостепенной важности, проще оказывается ничего не менять.

Монопольные управляющие компании. За наименованием «управляющие компании» конечно, стоят люди, которые многое знают об изношенных сетях и о ликвидациях аварий и пр. Но так же, как нельзя сажать за штурвал реактивного самолета опытнейшего и заслуженного пилота «кукурузника», точно таким же образом, нельзя перебрасывать из прорабской ЖЭКа на пост директора управляющей компании ничего не понимающего в управлении и экономике человека. Неужели нам нужны такие директора?

Управляющие компании, выбранные по конкурсу собственниками. Есть немного таких честных управляющих компаний (УК), которые идут навстречу организованным жителям-собственникам. Таким компаниям необходим постоянный лидер дома. Но и он бесплатно работать не будет. Даже если ему управляющая компания будет что-то выплачивать (как во многих случаях в реальности и происходит), лидер дома все равно не сможет в полной мере контролировать работы, так как будет связан компромиссами с директором: сам просил эту организацию взять дом, зарплату получает, а рентабельность не обеспечил.

Товарищества собственников. По замыслу авторов изменений Жилищного кодекса такая форма должна стать наиболее распространенной. При думских слушаниях законопроекта считалось, что домов, которые не возьмут в свои руки ТСЖ, будет меньшинство, и их управление передадут управляющим компаниям. За товариществами закреплялись основные приоритеты закона, а все остальное осталось на словах активных законодателей.

Они могут, как сами непосредственно организовывать свои хозяйственные службы, так и заключать генподрядные договоры с обслуживающими и эксплуатирующими организациями. ТСЖ мобильны и социальны. Они являются некоммерческими организациями и несут общественную функцию — быть посредником между собственниками и исполнителями задач по обслуживанию домов. Они лишены задачи работать на получение прибыли, они сами владельцы недвижимого имущества.

Жители-собственники. Часть жителей имеет права собственности на жилые помещения. Им принадлежат права на общее имущество в пропорции с квадратными метрами жилья. В настоящее время собственники составляют чуть более 50% жителей. Остальной частью жилья владеют города, муниципальные образования, частные организации и Российская Федерация. Соответственно, постепенно у жителей на руках оказывается преобладающий пакет голосов при решении вопросов управления домом и работы ТСЖ. Однако жителей-собственников можно поделить на две категории: активные собственники — 5%, скрытые собственники — 50%. Эта часть собственников никогда не участвует в голосовании. Государство в лице городских ведомств своими голосами в совокупности с 5% активных жителей набирает большинство.

Жители-наниматели. Вообще-то было бы справедливым и логичным объединить всех жителей дома (как собственников, так и нанимателей) в одно внутридомовое сообщество. Однако закон решил их разделить. В результате собственники помещений живут своей жизнью: проводят общие собрания, занимаются содержанием общей собственности, создают ТСЖ или выбирают управляющие компании, занимаются вопросами земли возле дома, а жители-наниматели лишь платят за жилье, содержание и ремонт и за оказанные коммунальные услуги. Таким образом, порядка 80% реальных (если считать по головам) жильцов не озадачено ни обязанностями по содержанию дома, ни правами на выбор цвета подъезда или качество его уборки.

Общественные объединения жителей. В целях привлечения жителей к общим интересам по улучшению содержания домов и придомовых территорий закон об общественных объединениях граждан дает им возможность без различия прав собственности или договорных отношений с собственниками совместно участвовать в общественной работе по месту жительства через Органы общественной самодеятельности (далее ООС). Такие объединения могут вообще нигде не регистрироваться, фактически статус юридического лица им ни к чему — хозяйственную деятельность они не ведут. Свою позитивную роль ООС могут сыграть как до создания ТСЖ, так и в уже созданных товариществах. Именно они предоставляют законную возможность всем желающим из числа 80% граждан не собственников заявить свое мнение и предложить свою помощь. Цели и способы объединения участников рынка жилья

Для дальнейшего построения продуктивных отношений в вопросах управления домом рассмотрим профессиональные возможности наших социально-активных соседей. Социально и экономически активные соседи группируются по пяти основным профессиональным родам деятельности. Соответственно, и объединять рынок жилья необходимо с малого, то есть с объединения общей целью жильцов.

Предприниматели, директора. Находящиеся в поиске деловые, актив¬ные люди, с позитивным предпринимательско-хозяйственным подходом, со знанием дела, противники «придворной трескотни» и суеты, люди конкретики.

Юристы, работники правоохранительной системы. Специалисты с многолетним опытом, видящие за облаками даль, не сбивающиеся с толку красочными воззваниями и декларациями, ориентирующиеся во всех основных правовых процессах страны.

Управленцы, руководители организаций. Профессионалы широкого кругозора, готовые сосредоточить вокруг себя крепкие команды единомышленников, готовые предлагать свое содействие и другим компаньонам, лишь бы дело не стояло, а их труд был востребованным, не холостым.

Общественные деятели, лидеры профсоюзов. Заботливые и открытые к новациям люди, доброжелательные и способные аргументировать свою позицию, умеющие организовать группу соседей на благое дело, показывающие своим примером варианты улучшений.

Общественники по месту жительства, включившиеся в процессы местного и жилищного самоуправления. Люди-моторы, беспокойные от своей порядочности, а не от изворотливости, настолько дружелюбные, что их можно считать товарищами с первого разговора. Главное — не робкие и пробивные.

Определившись с основными социальными группами единомышленников, попробуем определить цели, которые могут объединять пять профессиональных групп интересами одного дома (квартала):

— повышение ликвидности и капитализации дома; — улучшение условий жизни и комфортности;

— придомовое благоустройство;

— развитие инфраструктуры дома;

— бесперебойность эксплуатации дома.

Почему необходимо объединение участников ЖКХ?

Специалистов по обеспечению нашего комфортного проживания, на сегодняшний день, фактически нет. Ждать «у моря погоды» и делать себя зависимым не очень то и хотелось бы. Стало быть, нас всех интересуют две тенденции:

— какими способами и методиками можно взять жилищное хозяйство в свои руки и под свой контроль;

— как в этой хозяйственной практике реализовать себя с наибольшей отдачей.

Каждый из нас в отдельности — грамотный специалист. Но нам необходимо в кратчайшие сроки из бесправных и пассивных потребителей преобразоваться в мастеров на все руки! И эта проблема совершенно неразрешима, когда каждый начинает тянуть одеяло на себя.

Но вместе представителям пяти разных профессиональных групп эти вопросы уже не кажутся бессмысленными и нереализуемыми. А вот и долгожданный вывод: давайте объединяться! Профессиональным и бытовым опытом каждого.

Пусть в нашей команде директор будет директором (генеральным менеджером). Управленец будет организатором технологий, внешних и внутренних схем взаимодействия, обеспечит экономическую суверенность и безопасность. Профсоюзный лидер будет работать с кадрами, персоналом, отстаивать и их интересы. Общественник будет возглавлять правление и будет делегирован в местные органы власти. А юрист пусть защищает общее имущество, соблюдает законы и, если надо, разрешает наши споры.

Способы объединения.

Обеспечить объединение всех участников рынка жилья можно посредством локального объединения заинтересованных лиц (социально-активных жильцов) в каждом доме. Совокупность домов, внутри которых будет царить порядок в управлении, будет составлять здоровую общность. Что будет способствовать развитию отношений по преобразованию старой и строительству новой системы ЖКХ. Но каким образом мы можем реализовать поставленные задачи по объединению?

Достигнуть цели можно кропотливой работой управленцев, например председателя ТСЖ, который в свою очередь инициирует и координирует работу ТСЖ, обеспечивает прозрачность работы товарищества, в общем, наладить взаимодействие жильцов и контролирующего органа.

Такое взаимодействие, а впоследствии и объединение жильцов возможно, если ведение учета деятельности УК, ТСЖ и других учреждений сферы коммунальных и жилищных услуг станет абсолютно прозрачным для всех участников. Благодаря прозрачности, доверие среди потребителей услуг ЖКХ существенно возрастет, а уровень услуг качественно изменится.

Достижению этой цели способствует применение современных инструментов автоматизированного ведения учета на предприятиях сферы ЖКХ. Примером успешного использования информационных технологий для автоматизации управления ЖКХ может служить опыт внедрений отраслевой программы 1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК.

Заточенная под специфику ЖКХ программа обеспечивает решение множества задач: начиная с учета владельцев имущества, составления сметы затрат и заканчивая учетом голосований и результатов голосований, подомовым учетом затрат и т.п.

Инновационные технологии помогают выстраивать свою работу качественно и профессионально. Например, управляющая компания или ТСЖ имеет возможность воспользоваться Интернет-технологиями для управления ЖКХ домами — создать сайт, позволяющий жильцам в режиме он-лайн отслеживать информацию о показаниях счетчиков, оставлять заявки аварийно-диспетчерской службе, а самое главное — видеть, каким образом расходуются выделенные средства. Функционал программы 1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК предусматривает возможность интеграции с Интернет-сайтами для ЖКХ и совместную работу с типовыми программами системы 1С: Предприятие. Специалисту не составит труда с ее помощью комплексно решать все необходимые задачи учреждений сферы коммунальных и жилищных услуг — от ЖЭКов и ДЭЗов до управляющих компаний и ТСЖ.

Применение на практике новых решений в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством (в частности, автоматизация ЖКХ), увеличит количество доступных возможностей, сократит временные и ресурсные расходы Управляющих Компаний ЖКХ (ТСЖ, ЖСК), что, в конечном итоге, приведет к построению долгосрочных и доверительных отношений с потребителями и контролирующими органами. И как следствие, содействует объединению рынка жилья в целом.

Саламатина М., компания «1С:ВДГБ» Сайт: www.vdgb.ru

Отзывы и комментарии